Intabulare bunuri

Intabularea în cartea funciară

Intabularea este operațiunea prin care un drept de proprietate sau un alt drept real asupra unui imobil este înscris în cartea funciară. Publicitatea acestor drepturi se realizează la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară), instituția care ține evidența imobilelor și a titularilor lor. Pe scurt, intabularea face public cine deține un imobil și în ce măsură.

Ce înseamnă intabularea și de ce contează

Cartea funciară este un registru oficial în care se descrie imobilul și se înscriu drepturile legate de el. Un apartament, o casă sau un teren trebuie să fie intabulate pentru a putea fi vândute, ipotecate sau moștenite fără blocaje. Fără această înscriere, dreptul poate exista între părți, dar nu produce față de terți aceleași efecte.

În cartea funciară nu se înscrie doar dreptul de proprietate. Pot fi înscrise și alte drepturi reale, cum ar fi dreptul de administrare, concesiune, servitute, superficie sau o garanție (ipotecă). Tot aici apar și anumite acte ori notări: somații, sechestre, antecontracte de vânzare sau alte mențiuni care avertizează asupra situației juridice a imobilului.

Rolul intabulării este așadar dublu. Pe de o parte, aduce la cunoștința publicului cine este titularul și care este întinderea dreptului său. Pe de altă parte, protejează circuitul civil. Cine cumpără un imobil preia, de regulă, și notările existente în cartea funciară, așa că verificarea lor din timp este esențială.

Cum decurge procesul de intabulare

Procesul pornește de obicei de la documentarea situației imobilului. Se obține un extras de carte funciară pentru informare, din care se vede cine figurează ca proprietar, ce suprafață este înscrisă și ce sarcini sau notări există. Pe baza actului care stă la baza dreptului - contract de vânzare, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească, act de partaj și altele asemenea - se pregătește cererea de înscriere.

În multe situații este nevoie și de documentație cadastrală întocmită de un expert autorizat, mai ales când imobilul nu are încă număr cadastral sau când se modifică suprafețe ori se dezmembrează un teren. Cererea se depune la OCPI, care verifică actele și, dacă totul este în regulă, dispune intabularea. Dacă lipsesc documente sau există neconcordanțe, registratorul poate cere completări ori poate respinge cererea, iar împotriva acestei soluții există căi de contestare.

Ce documente și verificări sunt necesare

Documentele diferă în funcție de situație, însă de obicei sunt necesare actul care dovedește dreptul, actele de identitate ale părților, documentația cadastrală și dovada achitării tarifelor. Pentru imobilele dobândite prin moștenire este nevoie de certificatul de moștenitor; pentru construcțiile ridicate recent, de actele care atestă edificarea și recepția lor.

Înainte de orice tranzacție, merită verificat dacă imobilul este efectiv înscris în cartea funciară. Atenție: nu toate imobilele sunt înscrise în CF, mai ales cele mai vechi sau terenurile din zone unde înregistrarea sistematică nu s-a finalizat. În astfel de cazuri, intabularea trebuie făcută înainte sau concomitent cu operațiunea dorită, altfel vânzarea ori ipotecarea pot fi blocate.

La ce să fii atent și cum te ajută un avocat

Problemele apar cel mai des din neconcordanțe între acte și realitatea din teren: suprafețe diferite, limite neclare, moșteniri nefinalizate, acte vechi fără corespondent cadastral sau notări care împiedică vânzarea. Uneori dreptul figurează încă pe numele unui fost proprietar, iar transmiterea trebuie reconstituită pas cu pas, prin acte succesive.

Un avocat poate analiza extrasul de carte funciară și lanțul de acte, poate identifica din timp sarcinile sau notările care ar putea crea probleme și poate pregăti documentația pentru o cerere corectă. Atunci când situația este litigioasă - de pildă când lipsește un act, există un conflict între moștenitori sau o înscriere trebuie radiată - asistența juridică ajută la alegerea căii potrivite, fie pe cale administrativă la OCPI, fie în fața instanței. Scopul este ca dreptul să fie înscris clar și opozabil, iar imobilul să poată fi folosit și tranzacționat fără surprize.